广州违建的宅基地房被侵z占了，能起诉搬离吗？

  张静律师解答：不能，违建的房屋应拆除，无论是起诉搬离还是合同无效，法z院都不处理。

判z决书节选：

本院认为：原告起诉要求被告及第三人搬离涉案房屋，但前提是该房屋的使用权合法存在。本案审理过程中原、被告及第三人罗冬亮确认该房屋在将宅基地使用权证所对应的一层房屋拆除后重建六层半，小产权房买卖合同咨询，故该重建后的建筑物的合法性尚未确定。据此，上述房屋可能涉及非z法建筑等问题，原告应向相关行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再向人民z法z院提起民事诉z讼。裁定驳回原告罗某的起诉。

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广州父母的宅基地，兄妹合资建房，被霸占能起诉返还租金吗？

  张静律师解答：可以，不过关于租金标准，如原告持有全部租赁合同，可按实际收取的租金分割，如原告无租金证据，则应申请法z院评估租金金额。如下面这个案件，法z院就委托评估公司评估了宅基地房的租金标准，然后按标准判z决返还租金的金额。

判z决书节选：

法z院认为，关于争议焦点二，刘2应返还的租金收益如何确定。根据2012年1月9日《合约》显示，刘1出资370000元，刘2出资233200元，出资总额为603200元。根据一审的评估结论，涉案房屋在2008年5月1日至2017年4月11日期间的租金收益合计510888元，该期间的收益不足以全部扣减上述出资总额，故应在双方之间按出资比例分配。据此，刘1应取得收益为510888元×（370000元÷603200元）=313376.26元。而根据2012年4月21日《备忘录》显示，刘1收回本金95000元，刘2收回本息105776元，而该收回的本金及本息应来源于上述510888元租金收益，故刘1还应取得收益为313376.26元-95000元=218376.26元。

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广州九几年签订的宅基地买卖合同有效吗？

  张静律师解答：无效。只要没有办理宅基地证更名，就全部无效，不管是哪年签订的买卖合同.我国1990年之前民间还可以办理宅基地过户（不限户z口在本村），但法律从没有明确规定说宅基地房可以买卖。所以实践中，如果1990年前买的宅基地并办理了过户的，法z院就默认合同有效。如没有办理过户的，则全部为无效合同。

判z决书节选:

关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《物权法》百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年，一审判z决引用的《土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定，属于适用法律不当，本院予以纠正。然而，根据1988年修正的《土地管理法》第二条关于“中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵z占、买卖或者以其他形式非z法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”之规定，可以看到法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即于本集体经济组织成员，宅基地使用权的这一权利属性并未因为《土地管理法》等有关法律的修改而发生变更。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的，合同无效。依据“房地一致”的原则，一审法z院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确，本院予以确认。

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