广州二手房买卖合同无效后，银行能善意取得抵z押权吗？

咨询：，张静律师解答：即使房屋买卖合同无效，只要银行已经完成了抵z押登记发放了贷z款，就善意取得抵z押权。

判z决书节选：

关于浦某银行是否构成善意取得抵z押权?若构成善意取得抵z押权，可否构成对庞某主张行使物上请求权的阻却事由?法z院认为，抵z押权系设立在所有权之外的其他物权之一，抵z押权因被担z保债权的成立而成立，亦因被担z保债权的消灭而消灭。本案中，认定浦某银行是否构成善意取得抵z押权需满足以下条件:1、浦某银行是否属于善意?2、浦某银行是否有偿取得抵z押权?3、抵z押权是否已经登记?虽聂买家并非善意取得涉案房屋，但涉案房屋已登记在聂买家名下，浦某银行与聂买家就涉案房屋签订抵z押贷z款合同时，未成年子女房产出售咨询，已尽到形式上审慎的审查义务，并不存在重大过失，合同前后约定矛盾怎么办，且浦某银行已向聂买家发放贷z款160万元，根据抵z押贷z款合同约定完成了支付抵z押权对价的义务，涉案房屋亦办理了抵z押登记手续，故浦某银行应为善意抵z押权人，其抵z押权应受到法律保护。

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1、请求过户适用诉z讼时效吗？

  张静律师解答：一般情况下要使用3年诉z讼时效。但房屋已经交付使用的情况下不适用，不管过多少年都可以起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十六条：房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉z讼时效抗辩的，不予支持。

2、逾期办z证或者逾期交房违约金的诉z讼时效何时起算？

四十七、买受人请求出卖人支付逾期办z证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉z讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉z讼时效期间。

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二手房买家擅自高贷，卖家能解除合同吗？

    张静律师解答：可以。如下面这个案件，卖家取得同贷书后，贷z款金额比房价还高，卖家觉得不合常理，出于风险考虑要求与卖家协商确定支付房款的时间，签订补充协议，终因补充协议无法达成一致，卖家解除合同获得法z院支持。

判z决书节选：

法z院认为，陈买家、何卖家签订的《房屋买卖合同》合法有效。综合陈买家、何卖家的聊天记录以及双方证据，在签订案涉合同后，陈买家向何卖家支付了定金50000元，何卖家亦应依约履行其合同义务，在约定时间内办理网签手续和协助陈买家办理按揭贷z款手续。当买方的第z一个落名人黄某未能贷z款，买方更换了另一个落名人霍某，贷z款银行出了个人住房贷z款意向书后，何卖家认为同意贷z款的金额比合同约定的房款还要高以及更换了落名人，何卖家出于风险考虑，要求与陈买家协商确定支付房款的时间并非过分不合理。案涉合同约定“买方以他人名义签署网签、贷z款及协助该物业的交易过户手续”等内容，导致了在合同的履行过程中出现争议，在双方就补充协议的条款无法协商一致的情况下，一方擅自卖掉子女房咨询，案涉合同不能继续履行。因此案涉合同无法继续履行双方当事人均有过错。

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