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广州签了商品房预售合同还没出房A产证的房子可以买卖吗？

商品房预售合同转让的条件

　　预售合同转让有如下条件：

　　1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

　　2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。

　　3.预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。从预售合同内容看，分以下几种情况：第A一，如果预售合同对转让有约定，起诉开发商退款咨询，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。

　　4.预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人（转让人）更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或履行出具的已付足约定的预购款证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。

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广州新买的房子小区周围建了垃圾站可以退房吗？

  咨询：我于几月前在某楼盘交了定金，并与开发商签订了商品房买卖合同。近，我发现该楼盘周边不远处正在建一个垃圾处理场。这对自己的居住造成影响。请问我可以要求退房吗？

　　 律师解答：根据你的反映，垃圾场是在该楼盘之外，如果证实是不属于楼盘小区内部的，也就表明不在该楼盘开发商物权范围内，垃圾场的兴建则与开发商没有直接关系。你交付购房定金，签订了商品房买卖合同，已与开发商形成消费关系，垃圾场与开发商无关的话，开发商变更规划咨询，就不能成为退房的理由。

　　除非你反映的在建垃圾场地方，在开发商售楼现场公示的楼盘规划模型、宣传单宣传或在商品房买卖合同上明确表示是其他建筑或用途，目前变更了，有误导消费者的情况，消费者可提出适当的补偿。如果垃圾场确实将对楼盘的住户造成影响，开发商应协助业主调查垃圾场兴建的合法性，如属合法的，城市规划建设内的，则应协助与有关部门协调处理；不合法的，应向有关部门举报违A法建筑。

　　房地产的经济价值在很大程度上取决于楼盘的内部规划和周边环境的优劣。假如楼盘改变了原定规划和周边环境，楼盘的价值也就变了。对此，开发商是否应承担违约责任？

　　律师解答：楼盘的规划和周围环境，是两个概念。楼盘规划往往是指属于开发商物权的楼盘的内部布局、设施等范畴，而周围环境往往则是不属开发商物权的周边环境和设施。楼盘规划已经有关部门备案审批，并在售楼现场已作宣传、在宣传资料已承诺，或在《商品房买卖合同》已约定的绿化、设施、楼层等规划，不得随意变更，如确需变更，必须走法定的程序，经有关部门和业主同意，才能变更，对业主有重大影响的，可追究违约责任。而楼盘周边环境的建设，不在开发商物权范围内的，但开发商有以此作为“卖点”宣传的，除政府规划或政策等不可控因素外，应承担误导消费的法律责任。但开发商从未对周围环境作宣传的，则不需承担法律责任。

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广州房产过户纠纷 交房与付款纠纷咨询律师

广州业主收楼程序，收楼时要注意什么？

 1、首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行。

　　2、现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等）——查阅、收取交房有关凭证？？索取钥匙——检验房屋（包括小区规划）——签署《房屋交接书》——走人。

　　3、不是必须在《收房通知书》上签字。《收房通知书》是开发商为证明自己未交房违约（虽然从道理上说是无法证明的，但是就有有关部门认可该证明，所以业主不可不防。）而对业主的一个预先提示。

　　4、在房屋交接现场，万万不可先在《房屋交接书》上签字，再收取钥匙。

　　5、交房凭证有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。缺少以上任何一项，业主都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具，而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。

　　6、“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全A面检验。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。

　　7、房屋通过综合验收并不等于一定就合格。现场检验房屋时，业主有权索取查阅房屋施工图文件，也向开发商索取也可向物业公司索取（开发商应当将有关图纸交存物业）。

　　8、如果房屋质量（包括设计、规划）不合格，则说明该房屋不符合交付条件，业主有理由拒收，可以拒绝在《房屋交接书》上签字。

　　9、收房时应当索要盖有维修基A金窗口专用章的《物业维修基A金缴款凭证》和盖有契税收入财务专用章的《契税完税证》，并应在合理期限内取得。如果开发商未将维修基A金和契税上缴政A府有关部门，则无法取得以上两项凭证，那么业主面临的将是无法取得产权证。

10、对于物业公司制定的《业主公约》，业主有权拒签，并不构成开发商不交房的理由。

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