广州增城区二手房买卖纠纷律师 一方根本违约解除合同咨询

广州存量房买卖纠纷中哪些是根本违约行为，可以解除合同？

  合同法中有一般违约和根本违约之分。根本违约，是指合同一方当事人违反合同，致使该合同的目的不能实现的行为；而一般违约仅指合同一方当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现根本违约时，合同相对方获得合同解除权，有权解除合同并要求违约方承担根本违约的违约责任。当事人一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权但可以要求违约方承担一般违约的违约责任。

根本违约情形：

1. 合同履行过程中买方/卖方明确表示不买/不卖，这种行为即属于根本违约行为，当然实践中需要证据予以证明；

2. 合同明确约定了交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），而因一方当事人延迟履行等原因导致无法在约定的交易完成期限内完成交易，另一方可以《合同法》第94条规定的“当事人一方迟延履行债A务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由解除合同。但在实践中，目前的二手房买卖合同一般都不会约定交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），只会约定当事人的办理期限或申请期限，因此，该种情形的适用少之又少。

   综上所述，二手房买卖中存在一般违约和根本违约之分，海珠区咨询，如果不能正确区分，可能存在变守约为违约的风险。因此，需要注意及时进行履约催告，正确行使合同解除权。

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广州白云区二手房买卖纠纷律师 卖家不配合办理dai款咨询

 李女士先与臧女士签订了《商品房买卖合同》，双方约定总成交房价为136万元，卖家不肯配合过户咨询，首付款36万元，剩余的房款臧女士用商业dai款方式支付。但是，臧女士之后向李女士表示，商业dai款无法办理，要求变更为dai款。于是双方签订了补充协议，协议免除买受人臧女士的违约责任，由其继续申请dai款。

按照当地政策，二手房申请dai款时需要买卖双方到场签字，得到审批后再过户。然而，签了补充协议后李女士猜想，中介隐瞒房产信息咨询，臧女士办不下商业dai款可能是因为个人征A信存在问题，既然商业dai款审批无法获得银行审批通过，dai款可能依然批不下来。李女士便拒绝配合臧女士办理dai款申请、签字，要求臧女士以现金形式支付余款。就这样dai款得不到出卖人的支持，办不下来了。后，买受人臧女士以李女士违约将其起诉至法A院，要求李女士支付违约金并解除合同。

法A院认为，房屋出卖人当庭无法举证证明买受人信用记录不良，自己也承认收到过买受人的短信，并拒绝配合进行dai款申请的签字。法A院表示，出卖人以实际行动表明拒绝履行合同，直接导致买受人dai款无法得到审批，因此判出卖人败诉。近日，法A院出卖人支付24万元违约金，并解除合同。

律师表示，这种案件经常发生，卖方切不可自以为是地拒绝履约，不然就要为之付出代价。退一步讲，即使买受人dai款申请无法得到审批，也不意味着她没有支付能力，更不代表她没有继续履行合同的能力，出卖人这种不配合履约的行为很不明智。

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黄埔区存量房买卖争议律师 买家无法dai款解除合同咨询

广州存量房买卖合同对dai款次数及办理时间没限制怎么办？

 所有卖方都希望尽快拿到全部房款。但是，dai款申请银行是可能不批的，比如买方信用不够、某家银行近期没有额度、dai款政策调整等各种可能都有，很多时候银行对不批dai款的原因并不给予正式解释。一家银行不批，换另外一家，这是很多人常用的做法。每多做一次dai款申请，获取dai款的时间显然就要延后一段！那么买家向一家银行申请dai款被拒，还可以申请多少次？

律师解答：这几个问题很多人在签约时根本就没想过，如果买家dai款很顺利自然也没问题，但一旦买家向第A一家银行申请dai款被拒，再向第二家申请时卖家可能就不愿意了！合同会怎么约定呢？这个并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于dai款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到dai款批准为止”。

也就是说，理论上讲，买家申请dai款一次不成，可以多次向不同银行申请dai款。如果真的经历向三五家银行申请dai款，那么长的时间有几个卖家能愿意？！但不愿意又怎么样？你合同里约定了可以多次dai款，没有任何限制，这时如果不配合dai款或者提出毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，买家要么捏着鼻子认了，要么不配合dai款引起双方纠纷！那么，卖家怎么防止发生这种事儿呢？

很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，A好要求在合同中明确dai款次数限制或dai款时间限制，比如“dai款多不超过两次”，再比如“某年某月某日前卖方不能收到dai款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生dai款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。另外，如果合同有约定迟过户日期，则到期后卖家也可以解除合同。

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