黄埔区打二手房买卖官司厉害的律师 二手房过户时间咨询

广州二手房买卖合同中过户时间约定不明如何处理？

  受房价涨跌幅度的影响，房屋买卖合同纠纷不断。房价涨了，卖方想违约。房价跌了，买方想违约，此时，守约方如何维权？每当受理此类案件，律师第A一反应就是看合同，从合同中找到蛛丝马迹，是否能够通过合同追究对方的违约责任。

要命的是，现实生活中，大量的房屋买卖合同签订的并不规范。往往是，当事人带着合同满怀怒火、信誓旦旦的对律师说，“对方违约，不给我们交首付款。”再看合同，约定的是，“买方于买卖双方过户前三日将第A一笔首付款人A民币66万元以理房通的方式支付给卖方。”

上述关于首付款的约定是条件性的约定，问题是合同中对房屋过户前需办理的一系列手续，网签时间、面签时间、房屋过户（房屋产权转移登记）时间均没有明确约定。此种情形，可能造成一个让人哭笑不得的结果，该房屋的交易可能两年过去了，还没有履行任何一个合同条款，而如果不进行处理，任何一方都不能追究对方的法律责任。

《合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

　　（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

　　（四）履行期限不明确的，债A务人可以随时履行，萝岗区咨询，债A权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

　　（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”

根据上述法律规定，如果合同中对履行期限没有明确约定，合同双方当事人首先应当协商并签订补充协议以明确合同履行期限；如果仍然不能达成一致，按照合同有关条款或交易习惯看是否能够确定履行期限；如果上述处理均不能明确，债A权人随时可以要求债A务人履行，但要给对方必要的准备时间。如对方在履行期限内仍不能履行，则守约方可以解除合同，但要注意保留相关对方违约及督促履行的证据。

当事人在房屋买卖中如遇到上述情况，建议及时向律师咨询，不要轻率的自己处理，防止本来是守约方，如果处理不当，很可能导致自己变成违约方，中介隐瞒房产信息咨询，而承担本不应承担的违约责任。

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广州就只有预售合同的商品房签订的买卖合同有效吗？

    咨询：我前段时间买了套房子，房东只签了商品房预售合同，还没有房A产证，因此我们也没法过户。想不到后面房价上涨，房东竟以只有预售合同，没有产权证的房子不能买卖，就此签订的房屋买卖合同是无效合同为由诉至法A院，要求确认合同无效，请问是这样吗？

律师解答：你遇到的问题确实比较棘手，你与房东签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。

从法律性质来分析，要进屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背法律的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。

因此，通常情况下，法律上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在严重的违约行为等。

由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法A院支持。但同时，你想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。因此，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定，以减少双方的分歧，避免交易风险。

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广州开发商提供临时过渡性用水用电算已交楼吗？  

    吴先生数年前在南沙区购买了一套商品房，楼宇实现永z久用水用电却比合同约定的交楼日期晚了一年多，开发商辩称取得竣工验收就具备交楼条件。近日，广州中院法官对这类案件作出解答，明确永z久用水用电是开发商交楼的必备条件。

律师说法：本案所涉的商品房预售合同补充协议即将预售合同交房条件关于“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”在补充协议中更改为“甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件”。

商品房买卖合同中，二手房买家义务咨询，购房人订立合同的根本目的在于通过支付对价，获取能够满足基本居住需求的房屋。这其中，不仅包括对房屋本身的完整性（如对房屋户型、面积的符合合同约定）、安全性要求（如对房屋建设工程质量、住宅质量符合法定标准），也包括对保证房屋日常使用的必要配套设施设备的要求，包括供水、供电、通讯设施等。缺少这些必要的配套设施，就会给购房人的日常居住、生活带来严重不便，无法达到购房人在订约当时对履行合同的合理预期，从而影响了合同目的的有效实现。因此，具备达到日常居住条件的供电、供水、供气标准应当是商品房交楼的当然必备条件之一。

本案中开发商的《补充协议》不能削弱或免除合同示范文本中对必备交楼条件的要求。开发商提供过渡性供气、供电、供水的，业主有权拒绝收楼，房产公司未能按照合同约定的期限，将具备交付条件的房屋交付给业主使用，已构成违约，业主要求房产公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，获得法z院支持。

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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710单元

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